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상가임대차보호법에 대해 알아보자
[2019/06/11]
상가를 임대하는 경우 상가 임대차보호법에 대하여 알아보자.

보증금 요건과 대항력 요건
상가 임대차 보호법을 적용받으려면 일정한 보증금 금액이어야 하며 대항력을 갖추어야 한다. 일정한 보증금 금액이란 지역마다 차등규정이 적용되며 서울인 경우 6억 1천만원 이하 이어야 한다. 또한 대항력 요건을 갖추어야 하는데 그 요건이란 상가 건물의 인도 및 사업자등록 신청이다.

10년간 갱신요구권
이렇게 보증금 요건과 대항력 요건을 갖춘 경우 임대차보호법에 규정한 임차인의 권리를 보장받을 수 있다. 대표적인 권리가 임차인은 5년간 갱신을 요구할 수 있었는데 2018.9.20.에 10년으로 연장되어 이 이후에 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차 계약에 적용되어 기존 임대차계약의 경우 최초 계약시점으로부터 5년 이내에 한번 더 갱신하면 새 임대차보호법이 적용된다.

소급적용 가능 여부
가장 문제의 소지가 생길 부분이 기존 계약자들의 임대기간 중 갱신할 때 소급적용의 여부일 것이다. 개정법률 소급적용 가능한 사례로는 처음 계약해서 10년간 임대기간 보증되는 사례인데 첫째는 2년의 임대차 계약을 체결하고 현재도 임대기간이 진행중인 경우이며, 둘째는 임대기간 2년이 끝나고 1회 갱신계약을 해서 4년째 임대기간중인 경우는 소급적용 해서 10년간 보장이 된다.

소급되지 않는 사례는 최초 임대 계약 후 2회 갱신해서 지금 6년째의 임대기간이 진행 중이면 안되고 처음에 임대기간 5년의 장기 임대 계약을 진행해서 현재 임대기간 진행중인 경우도 안 된다. 즉, 일반 임대차 계약기간인 2년 계약 시 1회 갱신을 하고 4년 이내인 경우는 소급하고 5년 이상의 장기 계약은 소급이 불가능하다. 또한 장기 계약하는 임대인에게는 소득세∙법인세 5%를 세액공제 해준다.

상가 보증금의 우선변제권
상가의 임대료, 보증금을 임대인이 올릴 때 5%(개정 후)를 초과 할 수 없으며, 일정 금액 이하의 상가임대차 보증금(소액 최우선 변제금)은 다른 채권에 앞서 돌려받을 수 있다. 상가 보증금의 우선변제권을 인정받으려면 일정한 요건이 있어야 한다.

일정 보증금액 이하 + 상가건물의 인도 + 사업자등록 + 확정일자 시 익일부터 우선변제권이 발생한다. 확정일자란 세무서장이 계약서의 존재를 인정한날이며 위 요건을 충족하는 경우 다른 후 순위채권에 대해 우선 변제권이 생긴다.

소액 임차인의 최우선 변제금
소액임차인이란 일정 금액 이하의 임차인의 보증금에 대하여 다른 채권보다 우선하여 변제가 가능한 금액을 말하는데 다음의 요건을 충족해야 한다.
인도 + 사업자등록 + 보증금액 일정액 이하 이어야 하며, 서울특별시 보증금액 6,500만원 이하이다.

보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 된다.
EX) 매월 30만원 차임 환산보증금
= 30만원*100 = 3,000만원

위 요건을 충족 시 다른 채권과 경합하는 경우 임차인의 최우선변제 범위 금액은 서울특별시의 경우 2,200만원 이하이다.

확정일자 받는 방법
최우선변제금 요건인 확정일자 받는 방법에 대해 알아보자. 준비서류는 사업자신분증, 사업자등록증, 임대차계약서 원본이 필요하며, 관할세무서 민원실로 찾아가 준비서류를 제출하면 된다. 기존사업자는 사업자등록정정신고서 작성하면 되고, 신규사업자는 사업자등록신청서 작성하면 된다.
 
2019/06/11  작성자 : 관리자   
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