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양도세 관련 19년 개정사항과 임대사업자 세금혜택
[2019/04/12]
1. 장기보유특별공제
: 보유기간이 3년 이상인 토지, 건물, 조합원입주권에 대하여 양도차익에 보유연수에 따른 공제율을 곱한 금액을 공제해주는 제도인데 2018.12.31. 까지는 3%의 공제율(10년,30%) 이 적용되었으나 2019. 01.01 부터는 2%공제율 (15년, 30%한도)이 적용된다,

또한, 과세대상 1세대 1주택자에 한하여 적용되었던 8%의 공제율(10년, 80%한도)은 2019.12.31. 양도분까지 적용되고, 2020.01.01. 양도분 부터는 조정대상지역 여부를 불문하고 무조건 2년 이상 거주한 주택에 한하여 적용한다.

(비교 : 2017.8.3. 이후 조정대상지역 내에서 취득하는 주택은 보유기간중 2년 이상 거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세)

2. 1세대 1주택 비과세 판단시 보유기간 요건 강화
: 2021.01.01. 이후 양도분 부터는 다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

(사례)
2000년에 1세대 1주택을 취득한 주택을 2019년에 양도한 경우와 2020년에 양도한 경우 장기보유특별공제율. 양도차익 5억원인경우
① 2019년 12.31 이전에 양도한 경우
양도차익중 9억을 초과하는 분에 대하여 10년*8% = 80%공제

② 2020년 1.1 이후에 양도하는 경우
양도차익중 9억을 초과하는 분에 대하여 15년*2% = 30%공제

③ 2020년 1.1 이후에 양도하는 경우에는 2년 이상 거주요건을 충족한 이후에 양도해야 80% 장특공제율을 적용받을 수 있다.


3. 일시적 2주택 비과세 특례
2018.9.14. 이후 조정대상 지역 내의 일시적 2주택자는 신규 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 종전 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세가 가능하다.

따라서, 종전 주택은 조정대상지역 내에 소재하고 있으나 신규 취득하는 주택이
조정대상지역 밖에 소재하고 있는 경우와 종전 주택은 조정대상지역 밖에 소재하고 있으나 신규 취득하는 주택이 조정대상지역 내에 소재하고 있는 경우에는 종전처럼 3년의 중복 보유기간이 적용된다.

4. 주택임대사업자의 양도소득세 세제혜택

① 주택임대사업자는 1세대 1주택 비과세 거주요건이 배제된다. 즉 2년을 거주하지 않아도 된다. 이 조건은 8년 장기임대주택을 등록해야만 되는 것은 아니며, 단기임대 주택(4년)도 가능하며, 또한 면적요건과 가액요건을 요구하지 않는다.

따라서, 2017. 8. 3이후 조정대상지역 내에 속해있는 국민주택 규모를 초과하는 주택을 취득했거나, 임대개시일 당시 기준시가 6억원을 초과하는 주택을 취득한 경우로서 거주할 형편이 못 된다면 단기임대 주택으로 등록하여 비과세를 적용 받을 수 있다.

② 주택임대사업자가 법 소정 요건을 충족한 경우에는 보유연수에 따른 공제율에 추가 공제율(2%~10%)을 가산하여 적용받거나, 보유연수에 따른 공제율과는 상관없이 특례 적용율(50%, 70%)을 적용받을 수 있다.
 
2019/04/12  작성자 : 관리자   
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