세금의기초
테마기획
절세상식
신고/실무가이드
세목별 세무관리
최신법령정보
서비스안내
세무상담바로가기
실시간회계상담
프리미엄경영상담
프리미엄구매상담
동영상회계실무
동영상경영실무
유료회원공지사항
양도소득세
증여세
연말정산 자동계산
연말정산 간소화서비스
> 사업과세금> 절세상식
오래된 건물 사서 새로 지을 때 세금 관련 주의사항
[2018/11/09]
김신축씨는 10년 전에 구옥을 5억원에 구입하여 3년간 임대를 하다가 그 건물을 멸실시키고 새로 상가를 신축하여 지금까지 임대하고 있다. 김신축씨는 상가의 양도이므로 양도세를 내야 한다는 것은 알고 있었고 본인이 알고 있는 양도세 지식으로 양도세를 계산해 보았다.

양도가액은 10억원이었으나 새로 상가를 신축하느라 건축비가 3억원이 들어서 총 2억원의 양도차익이 발생하였고 취득세와 중개수수료 등 필요경비 약 5천만원을 제하고 또 10년 간의 장기보유특별공제 30%를 적용하면 2,000만원 남짓 양도세가 나올 것으로 예상하였다.

그런데 양도세 신고를 의뢰한 세무전문가는 3배나 많은 세금이 나온다고 하며, 그 이유를 다음과 같이 설명하였다.

양도가 10억원 중에서 건물분 양도가액을 기준시가 비율로 안분해본 결과 3억원으로 나타났고 토지분이 7억원으로 나타난 것이다. 또 취득가 5억원도 기준시가 비율로 안분계산해 본 결과 건물분이 1억원 토지가 4억원으로 계산되었다.

허물면 취득비용 인정 안돼

그런데 구옥을 구입하여 건물은 멸실시켰으므로 구옥의 건물 구입에 들어간 비용은 취득가액으로 인정되지 않고 철거비용도 필요경비로 인정받지 못한다. 따라서 5억원 중 토지 구입에 들어간 부분만 취득가액으로 인정되며, 토지의 보유기간은 10년으로 장기보유특별공제가 30%가 적용되지만 건물은 7년 전에 신축한 것이므로 21%의 장기보유특별공제만 적용된다고 하는 것이었다.

취득 즉시 신축하면 필요경비 늘릴 수 있어

이렇게 구 건물을 취득 후 한동안 사용하다가 멸실할 경우 전체 취득가액 중 건물의 취득가액은 인정을 받지 못한다. 그러나 구 건물을 멸실하고 신축할 목적으로 구입하여 구입 즉시 신축에 들어간다면 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 자본적지출로 양도자산의 필요경비로 인정받을 수 있다. 또한 취득 당시 건물이 구조별 연한이 지나 잔존가치가 없어서 기준시가를 계산하여도 가치가 없는 것으로 나타나 건물의 매매가를 0원으로 하고 매매가 전체를 토지의 가액으로 한다는 것이 계약서에 나타날 경우에도 매매가 전체를 토지의 취득가로 인정받을 수 있다.

따라서 건물을 구입 후 일정 기간 사용하다가 멸실하고 신축하여 양도하는 경우에 있어서 구 건물의 취득가액 및 철거비용은 필요경비로 인정받을 수 없으므로 양도소득세가 더 커지게 되므로 유의하여야 한다.
 
2018/11/09  작성자 : 관리자   
추운 날씨, 눈 건강 챙기세요
일교차가 심하고 건조한 가을부터 겨울까지는 대기 중 습도가 급격히 낮아지기 때문에 눈 건...
[11월]주요 세무일정 안내
오는 11월 12일은 원천징수세액 납부기한입니다. 10월분 갑종근로소득에 대한 소득...
부가가치세 신고, 납부 못하더라...
부가가치세 수정신고는 어떻게...
[11월]종합소득세 중간예납 고지...
[11월]원천징수세액 납부
세무대행서비스   4대보험관리(무료)   세금계산서관리(무료)   세무일지
창업경영신문   스마트창업박람회    월간세금박사    BizCamp   국세일보 공지사항   고객센터   회원혜택 
주소 : 서울시 영등포구 버드나루로 73(영등포동 7가, 우성빌딩 7층)   |  TEL : 02-714-1171 FAX : 02-6442-8707
사업자등록번호: 114-86-02335   |  통신판매업신고번호: 제 2013-서울영등포-1225호   |  상호 : (주)창업경영신문사
대표이사 : 오병묵   E-Mail : webmaster@bizntax.com
Copyright ⓒ BizNTax.com All rights reserved.