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[세금박사 4월호-절세가이드] 오피스텔 임대사업 하시려고요?

노후대비를 위해 오피스텔을 분양받아 임대하려는 한절세 씨. 그런데 주위 사람들의 말을 들어보니 오피스텔은 부가가치세를 내야 한다는 말이 있어 부담이 되어 세무전문가에게 상담을 받아보기로 했다. 지금부터 오피스텔을 분양 받거나 취득하여 임대할 때 주거용으로 사용하는 경우 세법상 어떤 차이가 있는지 알아보자.

1. 부가가치세 
국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 주택의 경우 면세적용을 받는다. 즉, 조세특례제한법에 의해 국민주택규모이하의 주택은 사업자로부터 공급받을 경우 면세로 공급받는다.

그러나 오피스텔은 주택이 아닌 근린생활시설 내지는 업무시설이므로 과세대상이다. 즉, 처음 구입 시 부가세가 과세되나 사업자등록을 하고 분양 받으면 부가세는 환급 받을 수 있다. 단, 구입 후 10년 내에 면세사업에 직접 사용하거나 주택용으로 사용하는 경우 환급받은 부가세를 추징당하게 된다. 면세사업에는 주거용으로 임대하는 것을 포함한다.

2. 취득세

구분

취득세

농특세

지방교육세

합계

주택

6억원이하

85㎡이하

1%

비과세

0.1%

1.1%

85㎡초과

1%

0.2%

0.1%

1.3%

6억원초과 
9억원이하

85㎡이하

2%

비과세

0.2%

2.2%

85㎡초과

2%

0.2%

0.2%

2.4%

9억원초과

85㎡이하

3%

비과세

0.3%

3.3%

85㎡초과

3%

0.2%

0.3%

3.5%

오피스텔

4%

0.2%

0.4%

4.6%

표에서와 같이 오피스텔은 주택과 다르게 취득세가 4.6%로 높다. 다만 주거용 오피스텔로서 2018년 12월 31일까지 임대사업자로 등록 후 4년 이상 임대하는 경우에는 60㎡이하이고 취득세 200만원 초과 시 85%를 감면받아 15%만 납부하면 된다.

3. 재산세 
주택의 경우 시가표준액의 60%에 0.1~0.4%로 초과누진세율을 적용한다. 업무용 오피스텔의 경우 시가 표준액의 70%에 대하여 토지는 토지대로 건물은 건물대로 합산하여 종합합산대상, 별도합산, 분리과세 대상으로 하여 세율을 적용한다. 단, 주거용 오피스텔의 경우 주택과 같은 세율을 적용받을 수 있다.

4. 양도소득세 
양도소득세의 경우 일반적인 오피스텔의 경우 주택이 아니므로 장기보유특별공제의 경우 최대 30%이고 세율도 일반세율 6~42%의 세율을 적용받게 된다. 그러나 주거용 오피스텔인 경우 주택이 없고 주거용 오피스텔이 하나인 경우 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고 9억원 이상인 경우 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있다.

 
2018/04/02  조회수 : 1574   
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