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1세대 1주택 2년 유지해야 양도세 비과세?
2주택자 정진경 씨는 10년 이상 보유한 A주택은 2020년 1월에 양도하고, 5년 이상 거주한 B주택은 2021년 1월에 양도할 계획이다. B주택을 양도할 때는 1세대 1주택자기 때문에 양도세도 내지 않을 것이라고 생각하고 있다. 그러나 정 씨는 절세 계획을 다시 세워야 한다. 2021년부터는 1세대 1주택자를 2년 이상 유지해야 양도세가 비과세되도록 세법이 바뀌었기 때문이다.

2021년부터 2년간 1주택 유지해야 비과세
2019년 세법 개정 내용 중에 가장 큰 변화중의 하나가 바로 1세대 1주택 양도세 비과세를 판단하는 방법을 변경한 것이 아닐까 생각된다. 종전에는 주택의 양도시점에서 1세대1주택이기만 하면 양도소득세가 비과세 될 수 있었으나, 개정된 세법에 따르면 2021년 이후부터는 양도시점 이전 2년간 1주택 상태를 유지하여야만 1세대1주택 비과세를 받을 수 있도록 변경되었기 때문이다.

사례로 알아보기
정 씨는 2010년 A주택을 구입하였고 또 2015년 B주택을 구입하여 현재 2주택자에 해당한다. 만약 정 씨가 A주택을 2020년 1월에 양도를 하고, 2021년 1월에 B주택을 양도한다고 가정하자.
종전 세법에 따르면 B주택은 1세대 1주택 비과세에 해당하지만 새로운 세법에 따른다면 B주택은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없게 된다.

왜냐하면 B주택을 양도하기 이전 2년간인 2019년~2020년 1월까지는 2주택 상태였고, B주택만 남아서 1주택자가 된 것은 1년에 불과하기 때문이다. 따라서 앞으로 주택을 1세대1주택 비과세인지 아닌지를 판단하기 위해서는 과거에 주택의 보유 현황까지 파악하여야 한다.

일시적 2주택자 등 일부 예외 있어
다만, 일시적 2주택자나 상속·동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 이 규정에서 제외한다.

정 씨가 A주택을 2019년 3월에 양도하여 1주택자가 된 상태에서 2년이 경과한 2021년 5월에 B주택을 양도한다고 할 경우 정 씨는 1세대1주택 비과세가 가능할 것이다. 이 때 B주택 양도 이전에 이사를 위해 C주택을 2021년 3월에 취득하였다고 하더라도 이는 일시적 2주택에 해당하므로 B주택에 대해 1세대 1주택 비과세가 가능하다는 의미가 된다.

주의할 점은 C주택의 경우 1주택만 보유한 기간을 계산할 때 그 시작시점이 2021년 3월이 아니라 2021년 5월 B주택을 처분한 이후부터 계산해야 한다는 것이다.

다주택자 절세 계획 재수립해야
이러한 1세대1주택 비과세 여부를 판단하는 방법의 변경은 2021년 1월 1일 이후 양도하는 것부터 적용된다. 만약 현재 2주택 이상인 세대는 1주택을 제외한 나머지 주택을 모두 처분한다 하더라도 마지막 처분주택의 처분일로부터 2년 이상 경과 후 양도를 하든지, 아니면 2020년 12월 31일 이전에 처분을 해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
 
2019/02/20  조회수 : 3039   
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