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세대 분리로 절세하기? 주의사항 체크!
최근 부동산 시장은 빙하기라고 불릴 정도로 얼어붙었습니다. 그래서 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을 받으려고 했던 분들이 기한을 넘겨 2주택자가 되어 중과세를 걱정하는 경우도 많아졌습니다. 세부담은 예전보다 기하급수적으로 늘었습니다. 조정대상지역의 2주택자에게는 10%, 3주택 이상자에게는 20%를 가산해서 적용하고, 장기보유특별공제도 배제하기 때문입니다.

이 같은 이유로 양도 대신 증여를 선택지에 올려두는 분들도 많아졌습니다. 차라리 자녀에게 증여를 하고, 세대 분리를 통해 주택 수를 줄여 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려는 것입니다. 그런데 이 과정에서 증여가액을 잘못 계산하여 증여세를 추가로 부담하는 경우도 있지만, 세대 분리를 쉽게 생각했다가 중과세를 받는 경우도 적지 않습니다.



지금부터 세대 분리를 할 때 주의해야 할 사항을 알아봅시다.

1. 사실혼도 1세대로 간주한다.
기존 세법은 법률혼만을 인정했습니다. 따라서 같이 오랫동안 살았더라도 혼인신고를 하지 않으면 동일 세대로 보지 않았습니다. 그런데 2019년에 개정된 세법에서는 이혼했더라도 동일한 주소 혹은 거소에서 생계를 같이하는 등 이혼으로 보기 힘든 경우에는 1세대로 인정하게 됐습니다. 이렇게 세법이 개정된 것을 보면, 이런 허점을 이용하여 양도소득세 등을 내지 않기 위해 이혼하는 경우도 종종 있었다는 것을 유추할 수 있습니다.

2. 주소만 이전하면 안 된다.
1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다. 따라서 주소만 옮겨 두면 세대 분리가 인정된다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 과세관청에서는 단순히 주소지만 보고 판단하지 않습니다. 현장조사 혹은 주로 신용카드 사용하는 곳, 통화내역 등을 고려하여 형식적으로 주소만 이전했다고 판단될 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 배제합니다.

반대로 같은 주소에 살더라도 숙식을 별도로 하고 자녀들이 경제적으로 독립되어 있다고 판단되면 세대분리가 인정이 되기도 합니다. 또한 부부는 주소가 분리되어 있어도 1세대로 간주하므로 주의해야 합니다.

3. 주택으로 사용하는 오피스텔도 주택수에 포함된다.
보통 오피스텔은 주택이 아니라고 생각하는 경우가 많지만, 실제로 어떤 용도로 사용하고 있는 지에 따라 주택수에 포함될 수 있습니다. 일반 임대사업자등록을 하고 부가가치세 매입세액공제를 받았다고 하더라도 실제로 주택으로 임차를 주었거나 사용하고 있다면 주택으로 인정이 됩니다. 세입자가 전입신고를 했는지 여부는 중요하지 않습니다. 실제로 오피스텔 내부를 보고 주택으로 사용하고 있는지, 사무실로 사용하고 있는 지가 중요합니다. 이 역시 과세관청에서 현장 조사 등을 통해 확인을 할 수 있습니다.

다주택자의 양도소득세 중과세가 적용됨에 따라 세부담이 많이 높아져 있고 이를 줄이기 위해 다양한 방법이 나와 있습니다. 다만, 잘못된 판단과 결정으로 인해 손해를 보는 것보다는 국세청에 서면질의나 주변 세무사 등에게 문의를 하여 정확한 판단을 구하는 것이 손해를 줄일 수 있는 최선의 길입니다.

 
2019/06/12  조회수 : 2000   
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