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주택 및 상가 빌릴 때 낸 보증금 지키려면?
1. 주택임차권 (주택 인도와 주민등록 및 확정일자필요)

주택임대차 보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보호하기 위해서 제정된 법률로써 주거목적의 건물의 임대차에 적용되는 법이다. 이 법은 서민들의 주거생활의 안정을 보호하는 취지에서 제정된 법이다.

주거용 건물의 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 임차권 등기를 받지 않더라도 그 다음날로부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다. 따라서 주택의 임차인은 자기보다 후순위 권리자에 대하여 임차목적물을 계속하여 사용 수익하며 인도를 거절할 수 있는 권리를 가진다.

주택임차인이 보호를 받기 위해서는 인도와 주민등록이 필요한데, 이는 주택임차인이 대항력을 취득하기 위한 요건이다. 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자에게 공시하는 방법이다.

이는 등기를 하는 대신에 제3자에게 권리의 인식을 시켜주는 방법이다. 그리고 대항력이 유지되기 위해서는 주민등록이 계속적으로 유지되어야 한다. 공시방법으로써 주민등록이 유효하기 위해서는 임차인이 전입신고를 할 당시의 지번을 기준으로 하여야 하고, 원칙적으로 등기부상의 주택의 현황과 일치하여야 한다.

주택임대차 보호법이 적용되면, 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리뿐만 아니라 임대인이 채권자에 의해 강제집행이나 담보권의 실행 또는 임대인의 주택이 강제적으로 경매 또는 공매되는 경우에 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는 후순위 권리자나 일반채권자에 대하여 우선적으로 매각대금으로부터 면제받을 수 있는 권리를 취득하게 되는데 이를 우선변제권이라고 한다. 우선 변제권은 대항력이외에 확정일자를 요구하게 된다.

2. 소액주택임차권 (일정액 이하이면서 주택의 인도와 주민등록필요)

주택임대차보호법에 의해 대항력과 우선변제권을 취득하여 채권적 효력을 강화하여 서민들의 생활을 보호하고 생활안정을 목적으로 하고 있다. 이러한 취지에서 일정한 정도 이하의 주택임대차보증금을 가진 임차인에 대해서는 국세 및 다른 담보물권자보다 법에 의하여 우선적으로 보호하고 있다.

소액임차인의 경우 그 임차보증금이 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이 되므로 이를 우선적으로 보장하여 극빈의 서민층을 보호하려는 것이 목적이다.

3. 소액상가임차권의 우선 (건물의 인도와 사업자등록을 갖춘 경우)

상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 같은 취지로써 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적 경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 제정한 법률로서 민법의 특별법적 성격을 지닌다.

상가임대차보호법에 의하면 (보증금+월차임X100)의 금액이 일정한 금액 이하의 상가 임대차는 확정일자가 없더라도 임차인이 건물의 인도와 법률에 의하여 사업자등록을 하게 되면 그 다음날로부터 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 된다. 대항력을 갖게 된 경우 국세 및 후순위 권리자 기타 채권자에 대하여 우선적으로 면제받을 수 있는 권리가 있다.
 
2018/11/20  조회수 : 1392   
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